Chống thấm giáp ranh 2 nhà nên được tính toán ngay từ giai đoạn xây mới, đặc biệt với nhà phố, nhà ống và công trình xây sát ranh đất. Khi nhà đã hoàn thiện, khe giữa hai công trình thường rất khó tiếp cận, khiến việc sửa thấm tốn kém và phức tạp hơn nhiều. Nếu xử lý đúng ngay từ lúc xây, chủ nhà có thể hạn chế đáng kể tình trạng thấm tường, bong sơn, ẩm mốc và phải sửa chữa sau vài mùa mưa.
Vì sao cần chống thấm từ khi xây mới?
Giai đoạn xây mới là thời điểm thuận lợi nhất để xử lý mặt ngoài tường giáp ranh. Khi nhà bên cạnh chưa áp sát hoặc khi công trình còn đủ không gian thao tác, thợ có thể tô trát, quét chống thấm, xử lý khe và bố trí thoát nước đúng kỹ thuật.
Nếu bỏ qua bước này, sau khi nhà hoàn thiện, khoảng hở giữa hai nhà có thể rất nhỏ. Lúc đó, việc đưa vật liệu vào xử lý gần như không thể hoặc phải dùng phương án che chắn từ trên. Hiệu quả có thể vẫn tốt nếu làm đúng, nhưng thường khó triệt để bằng xử lý ngay từ đầu.
Ngoài ra, chống thấm từ giai đoạn xây mới giúp bảo vệ kết cấu tường. Tường gạch, mạch vữa và lớp tô nếu bị nước mưa xâm nhập lâu ngày sẽ giảm độ bền, sinh rêu mốc và ảnh hưởng đến chất lượng không gian sống.
Những vị trí cần đặc biệt chú ý
Vị trí đầu tiên là mặt tường giáp ranh bên ngoài. Nếu tường này sau khi xây xong sẽ bị che khuất, cần tô trát phẳng và quét chống thấm trước khi không còn khả năng tiếp cận. Không nên để tường gạch thô tiếp xúc trực tiếp với nước mưa.
Vị trí thứ hai là khe giữa nhà mới và nhà bên cạnh. Khe này cần có phương án che nước, thoát nước hoặc trám phù hợp. Nếu để hở tự nhiên, nước mưa sẽ chảy xuống và đọng lại trong khe.
Vị trí thứ ba là mái, sê nô, ban công và cổ ống thoát nước gần ranh giới hai nhà. Đây là những nơi nước tập trung nhiều. Nếu độ dốc sai, cổ ống hở hoặc sê nô đọng nước, nước có thể thấm xuống tường giáp ranh rất nhanh.
Nguyên tắc chống thấm khi xây mới
Nguyên tắc quan trọng nhất là ngăn nước từ bên ngoài trước khi nước đi vào tường. Điều này có nghĩa là tường ngoài phải được bảo vệ bằng lớp tô, vật liệu chống thấm hoặc lớp che chắn phù hợp. Chỉ xử lý mặt trong sau khi hoàn thiện là chưa đủ.
Nguyên tắc thứ hai là tạo đường thoát nước rõ ràng. Nước mưa phải được dẫn về phễu thu, ống thoát hoặc khu vực xả an toàn. Không để nước chảy tự do vào khe giữa hai nhà, nhất là ở phần mái và ban công.
Nguyên tắc thứ ba là dùng vật liệu phù hợp với chuyển vị. Khe giáp ranh có thể co giãn theo nhiệt độ và lún lệch nhẹ giữa hai công trình. Các vị trí này nên dùng keo đàn hồi, băng cản nước hoặc chi tiết che phủ linh hoạt thay vì chỉ dùng xi măng cứng.
Quy trình đề xuất cho nhà xây mới
Trước khi xây tường giáp ranh, cần kiểm tra thiết kế, ranh giới đất, khoảng hở với nhà bên cạnh và hướng thoát nước. Nếu công trình nằm sát vách, nên đưa hạng mục chống thấm giáp ranh vào kế hoạch thi công ngay từ đầu, không chờ đến khi hoàn thiện.
Sau khi xây tường, cần tô trát mặt ngoài nếu còn tiếp cận được. Lớp tô phải đặc chắc, không rỗng, không nứt và được bảo dưỡng đúng cách. Sau đó quét hoặc phủ vật liệu chống thấm phù hợp, đặc biệt ở các mạch tiếp giáp, chân tường và vị trí có nguy cơ mưa tạt.
Khi làm mái hoặc sê nô, cần tạo độ dốc tốt, bo góc chân tường, xử lý cổ ống và phủ chống thấm đủ lớp. Nếu có khe hở giữa hai nhà, nên lắp tấm che hoặc thiết kế chi tiết úp khe để nước không rơi trực tiếp xuống dưới.
Chọn vật liệu chống thấm cho giai đoạn xây mới
Vữa chống thấm gốc xi măng phù hợp để xử lý bề mặt tường và các khu vực cần lớp phủ bám chắc vào nền khoáng. Loại này dễ thi công, chi phí hợp lý và phù hợp với nhiều công trình dân dụng.
Keo đàn hồi phù hợp cho khe tiếp giáp, mối nối và vị trí có khả năng co giãn. Đây là lựa chọn tốt hơn xi măng thông thường tại các khe giữa hai vật liệu hoặc hai khối công trình khác nhau.
Màng chống thấm phù hợp với mái, sê nô, ban công hoặc khu vực có nguy cơ đọng nước. Tùy điều kiện, có thể dùng màng khò, màng tự dính hoặc màng lỏng. Với nhà phố, màng lỏng thường thuận tiện ở các góc cạnh phức tạp.
Tôn úp khe hoặc inox che khe phù hợp khi cần ngăn nước rơi xuống khoảng hở giữa hai nhà. Khi lắp, cần chú ý độ dốc, mép trám và điểm cố định để tránh nước luồn bên dưới.
Sai lầm thường gặp khi xây mới
Sai lầm đầu tiên là nghĩ rằng tường giáp ranh không bị mưa trực tiếp nên không cần chống thấm. Thực tế, chỉ cần một khe hở nhỏ phía trên, nước vẫn có thể chảy xuống và thấm vào tường trong thời gian dài.
Sai lầm thứ hai là để tường ngoài giáp ranh ở dạng gạch thô. Gạch và mạch vữa hút nước rất mạnh. Nếu không tô trát và chống thấm, tường dễ ẩm, nhất là vào mùa mưa kéo dài.
Sai lầm thứ ba là không kiểm soát thoát nước mái. Nhiều nhà chống thấm tường khá kỹ nhưng lại để sê nô đọng nước, cổ ống nứt hoặc mái xả nước vào khe. Khi đó, nước vẫn tìm được đường thấm vào nhà.
Sai lầm thứ tư là xử lý khe bằng vật liệu cứng hoàn toàn. Khe giáp ranh cần tính đến co giãn. Nếu trám quá cứng, vết nứt có thể xuất hiện lại sau một thời gian.
Có nên chống thấm cả mặt trong không?
Với nhà xây mới, nếu đã xử lý tốt mặt ngoài và nguồn nước, mặt trong thường không cần chống thấm quá nặng. Tuy nhiên, ở các bức tường giáp ranh có nguy cơ cao, có thể tăng cường lớp chống ẩm mặt trong trước khi bả sơn, nhất là phòng ngủ, kho, tủ âm tường hoặc khu vực ít thông gió.
Việc chống thấm mặt trong nên được xem là lớp bảo vệ bổ sung, không thay thế xử lý bên ngoài. Nếu bên ngoài vẫn bị nước tấn công liên tục, lớp trong chỉ giúp trì hoãn thấm chứ không giải quyết tận gốc.
Khi hoàn thiện nội thất, nên tránh đặt tủ gỗ kín sát tường giáp ranh trong thời gian đầu nếu tường chưa khô ổn định. Thông gió tốt giúp giảm nguy cơ ẩm mốc và mùi khó chịu.
Lợi ích khi làm đúng từ đầu
Làm chống thấm ngay từ giai đoạn xây mới giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa về sau. Khi tường đã hoàn thiện, việc đục sửa, chống thấm lại, sơn bả và khắc phục nội thất hư hại sẽ tốn kém hơn nhiều.
Ngoài ra, công trình sẽ bền hơn và ít phát sinh tranh chấp với nhà bên cạnh. Khe giáp ranh nếu được che chắn, thoát nước tốt sẽ hạn chế tình trạng nước chảy sang nhà khác hoặc đọng giữa hai công trình.
Quan trọng hơn, không gian sống sẽ sạch, khô và an toàn hơn. Tường không bị ẩm mốc giúp bảo vệ sức khỏe, nhất là với trẻ nhỏ, người già hoặc người nhạy cảm với mùi ẩm.
Chống thấm giáp ranh 2 nhà từ giai đoạn xây mới là giải pháp chủ động và tiết kiệm nhất. Chủ nhà nên xử lý mặt ngoài tường, khe tiếp giáp, mái, sê nô và hệ thống thoát nước trước khi công trình bị che khuất. Làm đúng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế thấm dột, bảo vệ kết cấu và giảm rủi ro sửa chữa tốn kém sau này.